險資養老社區部分項目入住率超80%實現盈利，區位優勢凸顯
“養老機構這種冰火兩重天的格局下，再貸款、REITs評估、銀行授信等，要先看入住率和盈利情況。”某股份行養老金融部負責人對第一財經記者稱，若項目無法展示可驗證現金流模型，便很難獲得低成本資金。而業內的普遍共識是，入住率大于60%才有望盈虧平衡。
據民政部、全國老齡辦于2025年7月發布的《2024年度國家老齡事業發展公報》統計，截至2024年末，全國注冊登記養老機構4.0萬個，床位507.7萬張（護理型床位占65.7%），年末在院230.7萬人，整體入住率45.4%。
不過，險資頭部企業的部分養老社區項目入住率已經達到上述60%的盈虧平衡線。據第一財經記者了解，包括大家保險、泰康保險集團、中國太保、中國太平、中國平安等險企紛紛布局養老社區，其中部分項目的入住率已超過80%，且已進入盈利期。
具體看來，靜安城心社區是大家保險在上海落地的首個城心養老社區，該養老社區于9月底開業，截止目前床位預訂率已超80%。該機構相關負責人告訴記者，大家保險在全國范圍內的16家城心社區平均入住率80%。其中北京市朝陽區的項目入住率高達95%，憑借入住率的快速提升，該項目在2023年實現利潤轉正。
同樣，泰康保險投資建設的上海部分養老社區項目也因入住率增長，而早于預期實現盈利；以及，中國太保旗下高品質養老社區太保家園，截至2025年上半年已有10個投入運營，其中，南京、上海普陀兩家社區入住率超90%。
區位優勢被相關項目負責人視為入住率提升的關鍵。該人士稱，“重資產”模式下，險企自主投資、開發并運營社區，回報周期雖長，卻利于品質統一與品牌沉淀；以租賃為主的“輕資產”則大幅壓縮前期投入，聚焦“重服務”輸出。眼下，險資正以“輕重并舉”策略搶占地鐵沿線的市區稀缺地塊，用區位換流量，用流量換融資。
多家險企養老社區相關負責人也提到，隨著行業盈利分化，未來將主要投資盈利數據可驗證、擴張路徑可模型化的標的，同時探索REITs等退出渠道，形成“投資-運營-退出”閉環。
不過目前，首批險資養老REITs仍處于試點籌備階段。中航基金研究稱，早在2024年7月，REITs項目進入常態化發行，并首次將養老設施項目納入基礎設施REITs發行范圍。此后，行業進行項目儲備、標準磨合。但對比消費基礎設施等REITs產品的快速上市，養老設施REITs的滯后性也凸顯了其特殊性。
“預計五到十年后，銀發經濟規模或達20萬億元。”大家健康養老產業投資管理公司負責人楊寬認為，行業將從“跑馬圈地”轉向精細化運營，在盈利模型驗證與結構性矛盾破解的雙重壓力下，行業或將迎來新一輪洗牌,具備穩定現金流模型和區域資源整合能力的企業將勝出。(本文來自第一財經)
